El Estudio de Arquitectura e Ingeniería ALONE nace en el año 1993 y ha centrado principalmente sus Proyectos de ARQUITECTURA E INGENIERÍA en el ámbito de toda la Comunidad Valenciana (provincias de Alicante, Valencia y Castellón).

Nuestra filosofía de trabajo es siempre conseguir satisfacer las necesidades de nuestros clientes, las cuales se centran en el uso, el buen diseño y el coste. Con cada proyecto se nos presenta un nuevo reto y en cada uno de ellos intentamos conseguir que nuestros clientes queden totalmente satisfechos.

Con objeto de cumplir la Orden de 7 de Diciembre de 2009, de la Consellería de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda por la que se aprueba las condiciones de diseño y calidad en desarrollo del Decreto 151/2009 de 2 de Octubre del Consell, y la LEY 3/2004 de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación, nuestro estudio de arquitectura redacta el correspondiente certificado de segunda ocupación necesario para obtener la correspondiente licencia de segunda ocupación.

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¿Cómo funcionamos?

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Para obtener la cédula de habitabilidad o licencia de segunda ocupación es preciso contratar nuestros servicios técnicos, de forma que visitaremos su vivienda tomando las mediciones y fotografías necesarias para comprobar que la vivienda se ajusta a las exigencias técnicas que exige la Ley 3/2004 de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación.

El proceso de contratación de nuestros servicios a través de esta página web es muy sencillo:

1º Rellene el formulario existente en la pestaña "CONTRATAR"

2º Nos pondremos en contacto con usted para concertar una cita en la que uno de nuestros técnicos visitará su vivienda para realizar la correspondiente inspección.

3º Un técnico inspeccionará la vivienda  tomando las medidas y fotografías necesarias para la redacción del correspondiente Certificado de Habitabilidad. El cliente deberá disponer en el momento de la visita de una fotocopia (u original) de la escritura y DNI. El pago correspondiente al certificado técnico (necesario para la obtención de la cédula de habitabilidad) emitido por ALONE PROYECTOS DE ARQUITECTURA S.L., será abonada en efectivo en el momento de la visita del arquitecto técnico/arquitecto.

4º Nuestro Estudio de Arquitectura e Ingeniería redactará el Certificado de Habitabilidad que le será remitido por correo electrónico en un plazo aproximado de 24-48  horas desde el momento de la visita del técnico.  También podrá recibir el certificado de habitabilidad por correo ordinario sin ningún coste añadido, con un plazo de entrega dependiente de los servicios postales de Correos.

En ambos casos, le será remitida la factura de los servicios profesionales contratados.

¿Dónde trabajamos?

Las siguientes localidades son las principales donde desarrollamos nuestra actividad laboral en la provincia de Alicante. Para otros municipios, consúltenos.

Las siguientes localidades son las principales donde desarrollamos nuestra actividad laboral en la provincia de Valencia. Para otros municipios, consúltenos.

Las siguientes localidades son las principales donde desarrollamos nuestra actividad laboral en la provincia de Castellón. Para otros municipios, consúltenos.

Las siguientes localidades son las principales donde desarrollamos nuestra actividad laboral en la provincia de Murcia. Para otros municipios, consúltenos.

¿Qué es la Cédula de Habitabilidad?

La Cédula de Habitabilidad es un documento administrativo otorgado por los Ayuntamientos (mediante declaración responsable), que acredita las condiciones mínimas necesarias para que una vivienda pueda ser habitada.

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¿Para qué sirve la Cédula de Habitabilidad?

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Su obtención posibilita el uso de una vivienda, de forma que solo entonces una persona se puede empadronar en ella.  También permite contratar los servicios de agua, electricidad o gas.

Si no se dispone de Cédula de Segunda Ocupación  y se produce algún siniestro (como puede ser un incendio …) se produce un vacío legal, y las compañías aseguradoras no suelen cubrir el siniestro.

¿Qué diferencias existen entre la Cédula de Habitabilidad y la Declaración Responsable de Segunda Ocupación?

Hablaremos de forma indistinta de Cédula de Habitabilidad, Declaración Responsable de Segunda Ocupación, Cédula/Licencia de Segunda Ocupación, todos estos términos se utilizan habitualmente para referirnos al mismo documento.

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¿Es lo mismo la Cédula de Habitabilidad que el Certificado de Habitabilidad?

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No es lo mismo, ya que el Certificado de Habitabilidad en un documento técnico que redacta un Arquitecto o Arquitecto Técnico y sirve para solicitar (junto con otros documentos) la Cédula de Habitabilidad, que otorga el Ayuntamiento. 

¿Qué diferencias existen entre las Cédula de Primera y Segunda Ocupación?

Ambos documentos hacen referencia a la autorización administrativa que otorga el Ayuntamiento para habitar una vivienda, pero mientras que la Cédula de Primera Ocupación se obtiene en el caso de viviendas de nueva construcción (y la tramita el Promotor del inmueble), las de Segunda Ocupación las solicitan los usuarios particulares en los casos expuestos.

¿Qué normativa regula en España la concesión de las Cédulas de Habitabilidad?

Las distintas Comunidades Autónomas tienen transferidas las competencias en cuanto a Vivienda, lo  que hace que cada una de ellas se rija por su respectiva legislación autonómica.  Así existen varias Comunidades Autónomas donde no es necesaria la obtención de las Cédulas de Segunda Ocupación, así tenemos:

  • Andalucía.
  • Aragón.
  • Castilla y León.
  • Castilla-La Mancha.
  • Galicia.
  • Madrid.
  • País Vasco.

Mientras que el resto de Comunidades sí exigen este documento administrativo, así tenemos:

  • Comunidad Valenciana.
  • Baleares.
  • Cantabria.
  • Cataluña.
  • Extremadura.
  • La Rioja.
  • Murcia.
  • Navarra.
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Por ser actualmente la Comunidad Valenciana nuestro ámbito de trabajo, destacar que la norma que regula la concesión y renovación de las Cédulas de Habitabilidad es la Ley 3/2004 de Fomento y Calidad de la Edificación

¿Dónde se solicita la Cédula de Habitabilidad en cualquier municipio de la Comunidad Valenciana?

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Para que tengamos claros los conceptos debemos decir que en la Comunidad Valenciana, la Cédula o Declaración Responsable de Segunda Ocupación se solicita  siempre en el Ayuntamiento donde esté situada la vivienda, y la concede siempre el propio Ayuntamiento y no el técnico, que solo inspecciona la vivienda y emite el Certificado de Habitabilidad.  Su obtención implica que la vivienda es apta para su uso residencial, lo cual resulta legalmente exigible en el supuesto de venta o alquiler de la vivienda.

¿Qué información debe contener el Certificado de Habitabilidad?

No existe un formato estándar que defina que información debe contener un Certificado de Habitabilidad, por lo que los técnicos tenemos libertad para su redacción. 

El artículo 34.2 de la LOFCE establece que las segundas o posteriores Licencias de Ocupación, el certificado técnico deberá indicar que "el edificio o, en su caso, la parte del mismo susceptible de un uso individualizado, se ajusta a las condiciones que supusieron el otorgamiento de la primera o anterior licencia de ocupación a la que se solicita".

Solo esto exige la Ley 3/2204, aunque los técnicos inspeccionamos la vivienda e incluimos datos como:

  • Identificación de la vivienda (dirección),
  • Superficies (útil) y número estancias de que se compone
  • Referencia catastral,
  • Altura libre,
  • Ocupación máxima,
  • Equipamiento y acabados superficiales en cocina y baños, existencia de agua fría/caliente,
  • Cumplimiento o no de las condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad,
  • Datos del técnico certificador,
  • Otros.
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Existen numerosos municipios en la Comunidad Valenciana que también exigen para la renovación de la Cédula de Habitabilidad, el que se aporten planos de distribución y superficies de la vivienda.  Se trata de un factor a tener en cuenta que influye en el precio de los servicios técnicos, ya que se trata de un trabajo que requiere más horas de trabajo de campo y de despacho.

Consulte en su Ayto. qué documentos necesita, estamos a su disposición para redactarlos. Consúltenos precio.

¿Cuál es la vigencia de una Cédula de Habitabilidad?

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Su caducidad es de 10 años, y transcurrido este plazo será necesaria su renovación en los siguientes casos:

  1. Cuando se produzca una transmisión de la propiedad,
  2. Cuando sea necesario formalizar un nuevo contrato del suministro de agua, gas o electricidad.

También será necesaria la obtención de una nueva cédula de habitabilidad cuando se ejecuten obras en edificios existentes de ampliación, modificación, reforma, rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica o se produzca una variación de la volumetría de la vivienda.  Por tanto, si su vivienda ha sufrido alguna ampliación (con licencia de obras o sin ella) deberá obtener una nueva Declaración Responsable de Segunda Ocupación.

¿Qué requisitos debe tener la vivienda para obtener el Certificado de Habitabilidad?

La obtención del certificado de habitabilidad requerirá que la vivienda tenga unas condiciones adecuadas de seguridad, salubridad, accesibilidad, calidad y  confort, de forma que si la misma presenta alguna deficiencia se deberán realizar las obras de reforma que corresponda según su estado constructivo.

La vivienda en cuestión debe disponer fundamentalmente de:

  • Salón-comedor y dormitorios con iluminación y ventilación natural
  • Cocina completa con fregadero que disponga de zona de extracción de humos en la zona de cocción,
  • Baño con ducha o bañera, con las instalaciones de fontanería y saneamiento funcionando. Se deberá disponer de calentador para agua caliente sanitaria.
  • Zona de lavadero/cocina (donde sea posible instalar una lavadora)
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Tampoco se podrá obtener la cédula de habitabilidad si en la vivienda se han realizado obras de ampliación sin la preceptiva licencia de obras, o la vivienda está actualmente reformándose de forma que no cumple las mínimas exigencias de habitabilidad.

Las exigencias dimensionales y funcionales de la vivienda difieren dependiendo de su año de construcción, así las viviendas anteriores al 07/04/2010 deben cumplir:

- Orden de 22/04/1991, que desarrolla las normas de habitabilidad y diseño de viviendas en el ámbito de la Comunidad Valenciana (HD-91), mientras que las posteriores al 07/04/2010 deben cumplir el Decreto 151/2009 por el que se aprueban las exigencias básicas de diseño y calidad en edificios de vivienda y alojamiento en el ámbito de la Comunidad Valenciana (DC/09).

Para las viviendas construidas antes de la entrada en vigor de la HD-91 se les aplicaba:

- Orden de 29 de febrero de 1944 que determinaban las Condiciones Higiénicas mínimas que debían reunir las viviendas,

- Orden  Ministerial  de  20  de  Mayo  de  1969  aprobó  las  "Ordenanzas  Provisionales  de  Viviendas de Protección Oficial", que fueron modificadas por Orden Ministerial de 4 de Mayo de 1970,  ampliadas  por  Orden  Ministerial  de  16  de  Mayo  de  1974  y  modificadas  nuevamente  por  Orden Ministerial de 21 de Febrero de 1981,

- El  Real  Decreto  3148/1978,  de  10  de  Noviembre,  desarrolló  el  Real  Decreto-Ley  31/1978,  de  31  de  Octubre,  sobre  Política  de  Vivienda,  que  en  su  disposición  transitoria  sexta  dispuso  que  en tanto no se aprobaran las normas técnicas de diseño y calidad previstas en el artículo cinco, regirán respecto al diseño las Ordenanzas Provisionales de Viviendas de Protección Oficial.

Será el técnico redactor del correspondiente Certificado de Habitabilidad, quien determinará qué normativa de habitabilidad se debe aplicar en función del año de construcción de la vivienda.

¿Qué se debe hacer si actualmente la vivienda no tiene los requisitos mínimos para obtener el Certificado de Habitabilidad?

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Si la vivienda se encuentra actualmente en unas condiciones constructivas deficientes que incumplen las condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad, calidad y  confort que establece la norma HD-91 o la norma DC/09 (según el año de construcción de la misma), habría que realizar las correspondientes obras de reforma y rehabilitación.

Para el caso que en la vivienda se hubieran realizado obras de ampliación sin la preceptiva licencia de obras municipal, habría que redactar un Proyecto de Legalización de las obras, o emitir un certificado de legalización por antigüedad, dependiendo el año en que se ejecutaron las obras en cuestión y la posibilidad de poder constatar fehacientemente ese año de construcción si lo que se pretende es realizar una legalización de las obras por antigüedad.

Se trata de casos singulares que requieren un estudio pormenorizado.

¿Puede habitarse una vivienda sin disponer de la Cédula de Habitabilidad?

No, nunca podrá habitarse una vivienda sin la preceptiva licencia municipal de ocupación . Tanto la Cédula de Habitabilidad de primera ocupación (para edificios nuevos), como la de segunda ocupación (para usados), confiere a la vivienda del carácter legal de habitable, por lo que es solo entonces cuando podrá ocuparse y contratar los servicios de agua, luz y gas. 

Solo entonces podrá servir la vivienda en cuestión para ser usada como tal, y posibilitará poder empadronarse en ella.

La mayor parte de los municipios exigen entre la documentación a presentar para poder empadronarse un ciudadano en una vivienda que la misma cuente con servicio de agua y electricidad (lo cual se constata con la presentación de los últimos recibos). Así mismo el Ayto. comprobará que la vivienda donde queremos empadronarnos cuenta con la preceptiva Declaración Responsable de Segunda Ocupación. 

No obstante, la Resolución de 16 de marzo de 2015, de la Subsecretaría,  sobre instrucciones técnicas a los Ayuntamientos sobre gestión del padrón municipal, en su apartado 3.3 referido a empadronamiento de personas sin domicilio dice textualmente:

"Como se ha indicado anteriormente, el Padrón debe reflejar el domicilio donde realmente vive cada vecino del municipio y de la misma manera que la inscripción padronal es completamente independiente de las controversias jurídico-privadas sobre la titularidad de la vivienda, lo es también de las circunstancias físicas, higiénico-sanitarias o de otra índole que afecten al domicilio. En consecuencia, las infraviviendas (chabolas, caravanas, cuevas, etc. e incluso ausencia total de techo) pueden y deben figurar como domicilios válidos en el Padrón".

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Por tanto, sí sería posible empadronarse en infraviviendas, es decir, viviendas que no tienen los mínimos criterios de habitabilidad, lo cual entra en contraposición con algunas de las exigencias que establecen muchos Ayuntamientos, donde se exige la presentación de los últimos recibos de agua y electricidad. 

Ya que se trata de una asunto  jurídico relacionado indirectamente con la obtención de las Cédulas de Habitabilidad, lo dejaremos abierto y sin una solución definitiva. Se trata de una controversia que los propios Ayuntamientos resuelven de forma autónoma y a veces arbitraria.

Por otra parte la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana en su artículo 238, establece las siguientes medidas en casos de infracciones urbanísticas (que podría ser el caso de ocupación de viviendas sin disponer de la preceptiva Cédula de Habitabilidad, también denominada Declaración Responsable de Segunda Ocupación :

  1. a) El cese del suministro de agua, energía eléctrica, gas y telefonía. A tal efecto, la administración urbanística actuante notificará la orden de restauración de la legalidad a las empresas o entidades suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y telefonía, a fin de que procedan en el plazo de diez días a la suspensión de los correspondientes suministros.

Es decir, la normativa posibilita que la administración ordene el corte de los suministros básicos, lo cual nos imposibilitará disfrutar del uso de la vivienda.  Por tanto, sería aconsejable realizar cualquier obra de ampliación o reforma con la preceptiva Licencia de Obras Municipal ya que la Administración tiene muchas herramientas para obligarnos a estar dentro de la Ley con la aplicación de medidas coercitivas.

¿Qué pasa si caduca la cédula de habitabilidad?

En el caso de haya acabado el periodo de vigencia de la licencia de ocupación (es decir, que haya caducado la cédula de ocupación), el propietario de la vivienda deberá iniciar un nuevo trámite para recibir la concesión de su nueva cédula poniéndose en contacto con un arquitecto o arquitecto técnico que le gestione el certificado de habitabilidad.

No obstante, cabe destacar que con independencia de la caducidad de la cédula, será siempre necesario tramitar una nueva cédula de habitabilidad siempre que se vaya a realizar una rehabilitación de la vivienda.

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¿Qué documentación hay que aportar para obtener la licencia de habitabilidad?

La documentación a aportar varía en función del municipio, aunque suele ser la siguiente:

  • Declaración responsable de segunda ocupación (impreso que facilita el propio Ayto.)
  • Fotocopia del DNI del propietario de la vivienda,
  • Documento que acredite la disponibilidad de la vivienda, esto es, escritura de compraventa, contrato de alquiler o contrato de compraventa,
  • Certificado técnico de habitabilidad expedido por un Arquitecto Técnico, Aparejador o Arquitecto, que acredite que la vivienda cumple con la normativa vigente en materia de licencias de ocupación,
  • Justificante del pago de la tasa municipal por la tramitación de la Declaración Responsable de Segunda Ocupación,
  • Licencia de ocupación anterior, aunque muchos Ayuntamientos son flexibles y no exigen este documento debido al hecho que en la mayor parte de las veces el interesado no dispone del mismo.
  • Último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles abonado (I.B.I.), acompañado de la solicitud de cambio de titularidad de dicho impuesto (cuando proceda).
  • Algún recibo abonado de los servicios de agua y electricidad, o documento acreditativo del suministro de dichos servicios. Cuando no se localiza ningún recibo atrasado sirve un histórico o certificado de la compañía suministradora donde se mencione que la vivienda a dispuesto en el pasado de dichos servicios.
  • Plano de situación y/o de distribución de la vivienda.
  • Copia del libro del edificio.

Consulte en nuestra web qué documentos pide su Ayuntamiento para renovar la Cédula de Habitabilidad.

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¿Qué es la calificación definitiva?

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La cédula de calificación definitiva o la calificación definitiva es el documento que sustituye a la Cédula de Primera Ocupación para las viviendas de protección oficial, y  por el cuál se certifica que una vez terminadas las obras, el inmueble cumple con las condiciones de habitabilidad exigidas para viviendas de protección oficial. Previamente se emite la calificación provisional, que sustituye a la primera en el periodo en el que se llevan a cabo las obras.

¿Qué exige la normativa sobre la cédula de habitabilidad?

La LEY 3/2004 de 30 de junio de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación, que es la ley que regula toda la materia sobre las Cédulas de Habitabilidad o Licencias de Ocupación, en su artículo 32 se dice textualmente:

Artículo 32. Licencia Municipal de Ocupación.
1. La Licencia Municipal de Ocupación es el acto que reconoce y ampara la aptitud para el uso de las edificaciones a las que se refiere esta ley, ya sea en su totalidad o en alguna de sus partes susceptibles de uso individualizado. Tiene por objeto comprobar la adecuación de la obra ejecutada al proyecto para el que fue concedida la Licencia Municipal de Edificación.
2. Para todas las edificaciones existentes, ya sea en su totalidad o en las partes susceptibles de uso individualizado, la Licencia Municipal de Ocupación tiene por objeto comprobar la adecuación de las mismas a la normativa de aplicación, en función del uso y características de los edificios.
3. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, deberán exigir para la contratación con los usuarios finales de los respectivos servicios, la licencia de ocupación.

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Los puntos más importantes a tener en cuenta son:

  • La cédula de habitabilidad acredita que la vivienda reúne las condiciones de calidad exigibles por la correspondiente normativa y que es susceptible de un uso individualizado, se ajusta a las condiciones que supusieron el otorgamiento de la primera o anterior licencia de ocupación a la que se solicita.
    Esto quiere decir que las exigencias de diseño variarán en función de la antigüedad de la vivienda, de forma que a las viviendas se les aplicará la normativa de diseño que sirvió de base para su construcción.
  • En cualquier venta, alquiler o cesión de uso es necesario acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad, lo cual requiere aportar la correspondiente cédula de habitabilidad o licencia municipal de ocupación.
  • Las empresas suministradores de agua, luz, gas, telecomunicaciones y otros servicios deben exigir por ley la licencia de ocupación para proceder a su correspondiente contratación.
  • La cédula distingue distintos niveles de exigencia entre viviendas de nueva construcción y de segunda mano.
  • La pérdida de las condiciones de habitabilidad mínimas implica la necesidad de renovación de la Cédula de Habitabilidad. Para ello habrá que hacer las reformas u obras de adecuación que sean necesarias.
  • Las viviendas con actividades económicas se consideran a todos los efectos viviendas, por tanto también requieren Cédula de Habitabilidad.

¿Cuándo no es necesario presentar la cédula?

Hay casos excepcionales en los que no es obligatorio la presentación de la cédula de habitabilidad. En una transmisión de la vivienda (no de nueva construcción), los implicados en la operación pueden acordar no entregar la cédula de habitabilidad para los siguientes casos:

  • Cuando el uso del inmueble sea diferente al de la vivienda, circunstancia que deberán reconocer expresamente los propietarios.
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  • Cuando por justificadas razones no sea posible su presentación antes del acto de transmisión de la propiedad y se acuerde hacerlo a posteriori. Sin embargo, será necesario presentar la solicitud de la cédula de habitabilidad registrada (acreditando que las condiciones de la vivienda son óptimas para la obtención del certificado).
  • Cuando se tenga la intención de reformar o derribar la vivienda. En estos casos, debe quedar constancia en el registro la intención del futuro propietario.

¿Qué información debe contener el certificado de habitabilidad?

No existe un formato estándar que defina qué información debe contener un Certificado de Habitabilidad, por lo que los técnicos tenemos libertad para su redacción. 

El artículo 34.2 de la LOFCE establece que las segundas o posteriores Licencias de Ocupación, el certificado técnico deberá indicar que "el edificio o, en su caso, la parte del mismo es susceptible de un uso individualizado, se ajusta a las condiciones que supusieron el otorgamiento de la primera o anterior licencia de ocupación a la que se solicita".

Solo esto exige la Ley 3/2004, aunque los técnicos inspeccionamos la vivienda e incluimos datos como:

  • Identificación de la vivienda (dirección),
  • Superficies (útil) y número estancias de que se compone
  • Referencia catastral y datos registrales de la vivienda,
  • Altura libre,
  • Ocupación máxima,
  • Equipamiento y acabados superficiales en cocina y baños, existencia de agua fría/caliente,
  • Cumplimiento o no de las condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad,
  • Datos del técnico certificador,
  • Otros.
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Existen numerosos municipios en la Comunidad Valenciana que también exigen para la renovación de la Cédula de Habitabilidad, el que se aporten planos de distribución y superficies de la vivienda.  Se trata de un factor a tener en cuenta que influye en el precio de los servicios técnicos, ya que se trata de un trabajo que requiere más horas de trabajo de campo y de despacho. Consúltenos precio.

¿Qué normativa de habitabilidad debe cumplir mi vivienda?

Una cuestión de gran importancia sería conocer qué normativa de habitabilidad debe cumplir la vivienda en cuestión.  La normativa en cuanto a Habitabilidad y Diseño de la Comunidad Valenciana ha variado en los últimos años, en la década de los 90 se aplicaba la Orden de 22/04/1991, que desarrolla las normas de habitabilidad y diseño de viviendas en el ámbito de la Comunidad Valenciana (HD-91). Actualmente está en vigor la Orden de 7 de diciembre de la Consellería de Urbanismo por la que se aprobaban las condiciones de diseño y calidad (DC/09).  Cada normativa exige unos parámetros distintos en cuanto a superficies de las estancias, su geometría, su superficie ventilada e iluminada, en definitiva exigencias distintas para momentos distintos.

Entonces, ¿qué normativa hay que cumplir ahora para obtener la Cédula de Habitabilidad?, pues bien, la norma  Ley Orgánica de Fomento y Calidad de la Edificación establece que para obtener la Licencia Municipal de Ocupación o Cédula de Habitabilidad será necesario "comprobar la adecuación de las mismas a la normativa de aplicación"; lo cual no aclara demasiado.

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Pero en el artículo 34.2 de la LOFCE se dice textualmente:

Para obtener ulteriores licencias de ocupación, los propietarios deberán solicitarla al ayuntamiento, aportando certificado del facultativo competente de que el edificio o, en su caso, la parte del mismo susceptible de un uso individualizado, se ajusta a las condiciones que supusieron el otorgamiento de la primera o anterior licencia de ocupación a la que se solicita.

Es decir la vivienda de la que queremos renovar la CÉDULA DE HABITABILIDAD o DECLARACIÓN RESPONSABLE DE SEGUNDA OCUPACIÓN deberá cumplir las condiciones de habitabilidad que sirvieron en su día para obtener la licencia de construcción, es decir, una vivienda construida en el año 1995 deber cumplir actualmente la normativa de habitabilidad de aquel año, lo cual facilita la obtención de la Cédula de Habitabilidad.

La normativa técnica con el paso de los años se vuelve normalmente más exigente y restrictiva, lo cual hace que las viviendas de reciente construcción cuenten con dimensiones mínimas y exigencias mayores que las construidas hace décadas.  Por tanto no se preocupe por el cumplimiento de la normativa de habitabilidad, lo normal y si no se han realizado obras sin licencia que hayan modificado de forma significativa su vivienda, la misma no tendrá ningún problema en obtener el Certificado de Habitabilidad favorable por parte de nuestros técnicos.

¿Qué ocurre con las viviendas ampliadas sin licencia de obras?

Analicemos el caso muy frecuente de viviendas donde se han realizado obras de ampliación sin la preceptiva licencia de obras, lo que coloquialmente se denomina obras ilegales.  Suele darse de forma más habitual en chalets aislados o viviendas adosadas, donde se han realizado obras de ampliación sin contar con un Proyecto Arquitectónico ni Licencia de Obras municipal.

Entonces y como establece el mencionado art. 34.2 de la LOFCE habrá que comprobar si la vivienda "se ajusta a las condiciones que supusieron el otorgamiento de la primera o anterior licencia de ocupación a la que se solicita", para lo cual el técnico certificador deberá comprobar que la superficie de la vivienda se corresponde con la que figura en su escritura (o en la nota simple registral), y para el caso que se trate de obras sin licencia se deberá realizar una valoración de si las obras ejecutadas cumplen las exigencias ACTUALES en cuanto a habitabilidad.

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En los Certificados de Habitabilidad que piden los Aytos. deberá indicarse la superficie de la vivienda, que ahora y tras haber realizado obras ilegales no coincidirá con la superficie que figura en la base de datos municipal ni en Catastro.

En estos casos  y con objeto de evitar la posible apertura de un Expediente de Infracción Urbanística, será aconsejable redactar el correspondiente Proyecto de Legalización de las obras, o si se trata de obras de cierta antigüedad se pueden legalizar las obras mediante un Certificado de Antigüedad, documento técnico con el que se puede ampliar la superficie de la vivienda en Escritura Pública y en el Registro de la Propiedad; además se deberá dar de alta dicha ampliación en Catastro.

Se trata de un procedimiento relativamente sencillo, que además de dar garantía jurídica al propietario de la vivienda, servirá en el futuro para facilitar la venta de la misma a un tercero.

Otro factor a tener en consideración, es el hecho de que los bancos no financian compraventas de viviendas que disponen de estancias ilegales/alegales, es decir, obras no incluidas en la Escritura, ni el Registro de la Propiedad.

Cualquier inmobiliaria o abogado consultor van a exigir que la situación física del inmueble se corresponda con su realidad registral, es decir, habrá que legalizar dichas obras para poder registrar la ampliación realizada.