En el presente post se mostrará el proceso realizado para valorar las obras necesarias para eliminar barreras arquitectónicas en una zona común de una urbanización de Castellón.

Se trata de suprimir las barreras arquitectónicas que impiden a propietarios de una vivienda acceder a su propiedad y a usar y disfrutar de los elementos comunes, a cuyo fin se determinará sobre el modo de hacer transitable en silla de ruedas, o por persona que utilice andador de cuatro puntos de apoyo, la escalera de acceso a la zona ajardinada de la Comunidad, la escalera de acceso desde la zona ajardinada a la terraza privativa, así como facilitar la accesibilidad a la piscina comunitaria, construyendo o colocando una escalera compuesta de varios escalones y un pasamanos, por la que puedan penetrar y salir los demandantes en totales condiciones de seguridad teniendo en cuenta sus limitaciones de movimientos.

Las obras a valoras se encuentran situadas en un conjunto de viviendas en hilera, dispuestas en dos alturas sobre una parcela con un elevado desnivel entre los extremos Norte y Sur.  

Se trata de un conjunto residencial formada por viviendas en hilera (3 bloques lineales) donde existen viviendas en planta baja y en planta primera.  Todas las viviendas se orientan hacia la dirección Norte, que a pesar de ser la peor orientación en cuanto a captación solar es la que mejor vistas proporciona.

La parcela dispone de la piscina comunitaria mostrada en la fotografía anterior, con un diámetro aproximado de 11 metros, disponiendo de escalerillas metálicas para su acceso. También dispone de amplios jardines dotados de césped, arbustos y palmeras.

Se trata de un conjunto residencial con una antigüedad de aproximadamente 30 años y una calidad constructiva media, con estructura de hormigón y cerramientos de ladrillo cerámico acabado con revestimiento continuo blanco que presenta en algunas zonas inicio de degradación (con algunas fisuras) por efecto principalmente de la humedad de capilaridad.

El acceso a la parcela se realiza desde varias puertas, siendo tres las existentes en el nivel más bajo de la urbanización (zona de piscina),  

En todos los accesos existe un desnivel entre el vial público y la urbanización interior, lo cual imposibilita su uso por personas que deban utilizar silla de ruedas, y dificulta su uso a toda persona que presente alguna minusvalía que suponga una movilidad reducida.  En definitiva se trata de un inmueble que no cumple los mínimos criterios que marca la actual normativa en cuanto a adaptabilidad a las personas con movilidad reducida.

En primer término precisar que la normativa de aplicación a la accesibilidad sería:

Ley 1/1998 de 5 de mayo de la Generalitat Valenciana de Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas, Urbanísticas y de la Comunicación,

Artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal

Ley 8/2013 de Rehabilitación, regeneración y renovación urbana (deroga artículos de la Ley de Propiedad Horizontal)

Decreto39/2004 por el que se desarrolla la Ley 1/1998 de la Generalitat Valenciana en materia de Accesibilidad en la edificación de pública concurrencia y en el medio urbano,

Código Técnico de la Edificación, Documento Básico DB-SUA (Decreto 173/2010).

Si bien toda la normativa expuesta fija en mayor o menor grado las condiciones que deben cumplir los itinerarios accesibles por personas con movilidad reducida, es el Código Técnico de la Edificación el más exigente, así deberemos analizar si le es de aplicación dicha normativa.  En la disposición final primera se dice textualmente:

“Las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los edificios que se aprueban en virtud del presente real decreto y que serán incorporados al Código Técnico de la Edificación en cumplimiento de la disposición final tercera, serán obligatorias, para los edificios nuevos, así como para las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que se realicen en los edificios existentes ….”

Por tanto dichas exigencias técnicas serán de aplicación a las futuras obras a realizar en esta Comunidad de Propietarios, para adecuar un itinerario accesible a los propietarios de la vivienda con problemas de accesibilidad.

Entre las exigencias más importantes relacionadas con esta post estaría la pendiente máxima de las rampas, así tenemos:

para rampas de hasta 3 metros de longitud se admiten pendientes de hasta el 10%, 

para rampas de hasta 6 metros de longitud se admiten pendientes de hasta el 8%, 

para rampas de hasta 9 metros de longitud se admiten pendientes de hasta el 6%, 

Siendo estas pendientes las máximas permitidas, la propia norma establece flexibilidad en su aplicación, así en el apartado “Criterios Generales de Aplicación” y para los casos en los que se puede considerar no viable adecuar las condiciones exigentes de accesibilidad para usuarios de silla de ruedas, dice textualmente:

Es decir explícitamente permite aumentar las pendientes de las rampas hasta el 16% con objeto de adecuar las condiciones de los inmuebles a la movilidad de las personas en silla de ruedas.  En consecuencia las soluciones constructivas reflejadas en el presente artículo tienen en consideración la mencionada flexibilidad, no obstante se intentará cumplir estrictamente dicha normativa en todos aquellos aspectos donde sea posible, por las características dimensionales de los elementos de  este complejo residencial. Será necesario suprimir las barreras arquitectónicas existentes en este inmueble que permitan a los propietarios de la vivienda afectada, el acceso a su propia vivienda y el uso de la piscina comunitaria, para lo cual en primer término se deberán determinar cuáles son las barreras arquitectónicas existentes, así tendremos:

1 – Acceso desde el vial público hasta la zona de jardines del inmueble.

Las dos puertas más cercanas a la vivienda son las existentes en la fachada Norte y en la Fachada Oeste, ambas con un desnivel aproximado de 1,34 metros, por lo que se optará de adecuar la existente en la fachada Oeste al ser esta la que implica obras más sencillas.

El acceso a esta escalera se realiza desde una zona privativa de esta Comunidad de Propietarios donde está la puerta del garaje comunitario.  Ya que el ancho de dicha zona lo permite, será aquí donde se construirá una rampa de doble tramo, con descansillo intermedio para salvar el desnivel existente.

La accesibilidad en esta puerta de la urbanización interior de la parcela se resolverá mediante la construcción de una rampa de dos tramos (con descansillo intermedio) mediante elementos pétreos, por ser estos los que requieren menor mantenimiento sobre todo teniendo en consideración el hecho que esta parcela está expuesta a un ambiente marino, lo cual supone una gran agresividad sobre los elementos metálicos.

A continuación se muestra un croquis de este acceso mediante rampa, que de esta forma ya puede ser utilizado por personas con silla de ruedas.

2 – Rampas interiores en la acera de la zona del jardín

En el interior de la urbanización existen aceras con un ancho de 1,53 metros y con pendientes menores al 4% por lo que su utilización por personas con movilidad reducida está garantizada.  No obstante, también existen dos peldaños en dos puntos concretos de las aceras interiores que imposibilitan su uso por personas en silla de ruedas.

Ambas tabicas tienen una altura de 22 cms., por lo que se resolverán mediante la construcción de sendas rampas con una longitud de 2,20 metros y pendiente del 10% con acabado superficial de gres cerámico antideslizante clase 3.

En el proceso de construcción de la rampa que elimine el peldaño existente junto a la vivienda se desplazará 20 cms. hacia el Oeste, con objeto de mejorar la accesibilidad a la rampa que salva el desnivel entre la zona de jardines interiores de la urbanización y la terraza privativa de esta vivienda.  

3– Rampa entre la acera de la zona del jardín y la terraza privativa de la vivienda “x”.

Recordemos que se trata de suprimir las barreras arquitectónicas que impidan a los propietarios de una vivienda acceder a su propiedad y a usar y disfrutar de los elementos comunes.

El acceso a la vivienda “x” (y la vivienda contigua) se resuelve mediante una escalera con un ancho de 2,30 metros, y 6 tabicas con 96 cms. de altura total.  Destacar el hecho de la existencia en el sótano de este inmueble de ventanas, por lo que deberá resolver el acceso a la terraza de la vivienda “x” mediante una rampa de doble tramo pero de elementos metálicos, con objeto de no tapiar las mencionadas ventanas.       

A continuación se muestra un croquis de este acceso a la terraza privativa de la vivienda “x” mediante rampa, que de esta forma ya puede ser utilizado por personas con silla de ruedas.  

Los dos tramos de rampa tendrán un longitud total de 12 ml. y descansillo intermedio, para salvar un desnivel de 96 cms. lo que supone una pendiente del 8%.  En la actual zona que ocupa la escalera se dispondrá una zona de desembarco donde se podrá inscribir una circunferencia de 1,50 m.

Como se puede apreciar mediante esta rampa también se resuelve el acceso adaptado a la vivienda contigua nº 67.

4– Solución a la accesibilidad a la piscina comunitaria

En la zona Noreste de la parcela existe una piscina comunitaria de geometría circular y radio 11 metros.

El acceso hasta la piscina se realiza a través de las aceras interiores de la urbanización. 

Existe un peldaño descendente entre esta acera y la propia zona de piscina, con un altura de tabica de 13 cms.

También existe un peldaño ascendente entre la playa perimetral de la piscina y la coronación de la misma con una altura de 21 cms.  La existencia de ambos peldaños, uno ascendente y otro descendente dificulta el tránsito por personas con movilidad reducida, por lo que siguiendo el objetivo de la presente post se eliminarán ambos, mediante la colocación de pavimento con un desnivel de 8 cms. con ancho de 4 metros (que ni siquiera tendrá la consideración de rampa al tener una pendiente menor al 4%) entre la acera y la piedra de coronación de la piscina.  Hacia ambos lados se construirán dos pequeñas rampas de pendiente inferior al 4%. 

En la zona de piscina existen igualmente duchas para que los bañistas las utilicen antes de su acceso a la piscina.  

Se encuentran enmarcadas por escalones de 22 cms. de altura lo cual dificulta su utilización por personas con movilidad reducida, y un riesgo de caída para el resto de usuarios de las mismas.   Con objeto de mejorar su accesibilidad se intervendrá sobre estos escalones, de forma que se eliminará al menos uno de los cuatro lados para facilitar su uso.  

Además de las obras descritas en la zona existente entre la acera interior de la urbanización y la piscina y la adecuación de al menos una de las duchas, será necesario construir una escalera en el interior del vaso de la piscina con un ancho de un metro, convenientemente dotada de pasamanos de acero inoxidable.  La disposición ideal es que sea paralela a la piedra de coronación de forma que invada lo menos posible el vaso y permita tener una mayor superficie libre de obstáculos. Dado que el desnivel a salvar es de 182 cms. se dispondrá un descansillo inicial y nueve huellas laterales de 30 cms. con un total de 11 tabicas de 16,5 cms.  

Del estudio de las condiciones de accesibilidad del inmueble se concluye que existen cuatro elementos que son necesarios modificar para posibilitar que los propietarios de la vivienda “x” puedan utilizar su vivienda y la piscina comunitaria. Estos elementos son:

– Construcción de una rampa con elementos pétreos entre el vial público y la zona de jardines interiores de la urbanización,

– Supresión de dos peldaños existentes en las aceras interiores y su sustitución por rampas,

– Construcción de una rampa con elementos metálicos entre la zona de jardines interiores y la terraza privativa de la vivienda “x”

– Adecuación de la zona de piscina mediante la eliminación de dos peldaños y su sustitución por una zona plana con una pequeña pendiente, adecuación de una de la duchas de la piscina y construcción de un escalera interior en la piscina dotada de pasamanos de acero inoxidable. 

La realización de estas obras garantiza que los propietarios de la vivienda “x” podrán acceder desde el vial público hasta su vivienda, así como llegar hasta la zona de playa de la piscina.  La construcción de una escalera interior en el vaso de la piscina dotada con el correspondiente pasamanos garantiza su utilización en unas condiciones óptimas de seguridad, aunque como es fácilmente comprensible no permitirá su uso por personas con silla de ruedas, para lo cual sería imprescindible instalar una grúa de piscina.

Con todo lo especificado se garantiza la accesibilidad a los distintos espacios comunitarios, así como a la propia vivienda de los propietarios de esta vivienda.  Se trata de un problema frecuente en innumerables Comunidades de Propietarios de España, sobre todo cuando las mismas fueron construidas en décadas pasadas.

Este Estudio de Arquitectura e Ingeniería es especialista en la redacción de Informes Periciales para que las personas afectadas por problemas de movilidad puedan exigir sus derechos, y disfruten plenamente de su vivienda y de los espacios comunes de sus inmuebles.  Si este es su caso no dude en ponerse en contacto con nosotros y le asesoraremos sobre la mejor forma de resolver sus problemas de accesibilidad.

Post redactado por el Estudio de Arquitectura e Ingeniería ALONE.