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CEDULA DE HABITABILIDAD - DECLARACIÓN RESPONSABLE DE SEGUNDA OCUPACIÓN

Somos técnicos con más de 25 años de experiencia y redactamos el certificado de habitabilidad de su vivienda.

Patologías en pavimentos

Patologías en pavimentos

La patología constructiva que describiremos en el siguiente post ha aparecido en la zona de playa perimetral de una piscina comunitaria de una ciudad costera de la provincia de Valencia.

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Se trata de un solar con elevada pendiente entre los extremos Norte y Sur, lo cual es fácilmente constatable mediante la observación de la pendiente existente en las Calles que lo circundan.   La acusada pendiente que presenta este solar también se puede deducir del desnivel actual entre el pavimento de la piscina comunitaria y el pavimento de la parcela contigua por su lateral sur. Se comprobó que el desnivel actual entre ambos pavimentos es de 2,00 metros.

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En la foto anterior se observa a la derecha nuestra parcela, mientras que a la izquierda se aprecia la parcela vecina que está a una cota muy inferior. 

Se trata de determinar la causa de los problemas constructivos que originan asentamientos diferenciales, roturas de antepechos y jardineras, y roturas en el pavimento de la zona de piscina.

La zona de piscina comunitaria es un área de forma rectangular con una dimensión de 14,00 m. de ancho y 24,35 m. de largo, es decir 260 m2. de superficie (al descontar la propia piscina), donde existe una piscina de forma sensiblemente rectangular con una superficie de 80 m2. (incluye la piedra perimetral de coronación de la piscina), estando la mayor longitud orientada en la dirección  Norte-Sur.

Dicha zona está pavimentada mediante losas de gres cerámico antideslizante tomadas con mortero de cemento. En varios puntos de esta zona perimetral de la piscina se han producido asientos diferenciales en su pavimento, provocando el cambio de las pendientes iniciales que conducían el agua de lluvia o baldeo a los imbornales, y en otros casos la aparición de escalones en el pavimento, lo cual le confiere un carácter peligroso a dicha zona.

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Se han medido las cejas existentes en varias zonas pudiendo constatar que van desde los 8 mm. hasta los 35 mm., muy superiores a los 2 mm. que marca como admisible la NTE-RSB.  Como es sabido las Normas Tecnológicas de la Edificación son documentos técnicos cuya aplicación no es obligatoria, aunque sí aconsejable, al proponer soluciones constructivas conservadoras que funcionan correctamente. Por tanto y al tratarse de un revestimiento de suelos exteriores con baldosas cerámicas, esta Norma Tecnológica de la Edificación le es de aplicación.

De las medidas tomadas in situ se puede afirmar que las cejas existentes en el pavimento incumplen ampliamente el máximo establecido en la NTE-RSB. Podría pensarse que los problemas de asentamientos del pavimento afecta solo a la zona comunitaria junto a la piscina, pero no es así, ya que se pudo constatar que las baldosas perimetrales de las propias viviendas de este conjunto residencial tenían los mismos problemas.  Así visitamos una de las viviendas situadas al oeste de la piscina donde pudimos comprobar lo siguiente:

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Asentamiento baldosa perimetral
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Asentamiento baldosa y escalón de 26 mm. en pavimento

Por tanto se constata la existencia de los mismos problemas que los existentes en el pavimento de la zona de piscina, donde vuelven a aparecer grandes asentamiento y escalones en el pavimento perimetral de las viviendas.  En otra de las viviendas situada junto a la piscina en su lateral sur-este se constató el mismo problema. Merece destacarse el hecho que la distancia entre las patologías observadas en las dos viviendas inspeccionadas es de aproximadamente 25 metros.

Estos asentamientos en el pavimento también aparecen en varios puntos de la valla perimetral de la zona de piscina.

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Se observa como el pavimento ha sufrido un movimiento descendente de forma que ahora existen 12 mm. entre el mismo y el azulejo que servía de rodapié decorativo. Inspeccionando la zona de esparcimiento de la piscina se comprobó la existencia de varias piezas del pavimento roto, las cuales debido a su rigidez no han podido soportar los esfuerzos de flexión a las que han sido sometidas. 

Con objeto de comprobar cuál era el material que existía debajo del pavimento se decidió realizar tres catas lo suficientemente alejadas entre sí.  

En primer lugar se procedió eliminar el acabado superficial construido con baldosas cerámicas, mediante medios manuales.

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Se comprueba que debajo del pavimento existe una capa de mortero de cemento de aproximadamente 35 mm., y debajo existen tierras con un escaso grado de compactación.

En las dos catas restantes se actuó de igual forma donde se pudo corroborar los mismos resultados que los obtenidos en las primera cata.  

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Se volvió a constatar que debajo del pavimento solo existía una capa de mortero de cemento de 40 mm., y debajo una capa de tierras de profundidad indeterminada, que tenía un reducido nivel de compactación.

En la tercera cata se obtuvieron unos datos similares a los descubiertos en las catas anteriores, con una capa de mortero de cemento de 30 mm.

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Por tanto en las tres catas realizadas se comprueba que debajo del pavimento de gres solo existe una capa de mortero de cemento  con un ancho medio de 35 mm., y debajo está una capa de tierras con escaso nivel de compactación, al desmenuzarse fácilmente con el simple contacto con el cincel.  Se comprueba por tanto que entre el pavimento y el terreno no existe ningún tipo de solera ligera de hormigón, lo cual se aparta de las normas de la buena construcción.

Es la práctica habitual en la construcción que debajo de cualquier pavimento exterior se disponga de una solera de canto mínimo 10 cms. que transmita y distribuya las cargas que recibe el pavimento al suelo, evitando la aparición de asientos diferenciales, cejas y  rotura de baldosas en el pavimento. También resulta común y conveniente dotar a esta solera de un armado electrosoldado mediante mallazo de acero, pero lo realmente puesto en obra en nuestro caso carece de dicha solera de hormigón armado, lo cual junto con una inadecuada compactación del terreno ha propiciado la aparición de las patologías descritas.

CAUSAS DE LOS DAÑOS

Las causas de las patologías expuestas tienen un nexo común. Todos estos daños tienen como causa común el progresivo asentamiento de la tierra utilizada para salvar el desnivel natural del solar, junto con la inexistencia de una solera de hormigón que distribuya correctamente las cargas al terreno y permita absorber cualquier asiento diferencial del mismo.

Una deficiente compactación de la tierra durante la obra produce a lo largo del tiempo un asentamiento progresivo y una disminución de la cota inicial, que afecta irremediablemente a todos los elementos (cimentaciones, soleras, antepechos, etc.) que existan encima.   

Se da la circunstancia de que la pendiente natural del solar (apreciable actualmente en los solares contiguos por su lateral sur),  indica un desnivel mayor cuanto más nos situemos hacia ese linde, lo cual corrobora la causa en el origen de todas las patologías descritas.  En toda la zona norte del solar (tanto en la zona de piscina, como en las propias viviendas), no aparece ninguna patología derivada de asientos diferenciales en el terreno, lo cual es lógico si tenemos en cuenta que en dicha zona la cantidad de capa de relleno utilizada es inexistente o de una cuantía muy inferior al resto de zonas del solar, donde sí han aparecido innumerables daños.  

REPARACIÓN

El ámbito de la intervención para subsanar las deficiencias aparecidas, coincide con aproximadamente un tercio de la mitad sur del la zona de esparcimiento de la piscina, no siendo necesario realizar ninguna obra en la zona norte del mismo, ya que en dicha zona no existe ningún problema de los descritos anteriormente.  

Será en el correspondiente “Proyecto Básico y de Ejecución de Reparación de daños en la urbanización interior”  donde se definirá pormenorizadamente las partidas de obra a realizar y su ámbito de aplicación, con la disposición de medidas de seguridad necesarias para la realización de los trabajos, máxime cuando dichas obras se realizarán en una parcela actualmente habitada, lo cual hace necesario la adopción de medidas extraordinarias que garanticen la seguridad tanto para los trabajadores de la obra como para los ocupantes y usuarios de las viviendas.  La reparación de este conjunto residencial abarcará las siguientes partidas de obra:

DEMOLICIÓN

– Demolición de la cimentación (zuncho de hormigón) y antepechos de bloques de hormigón o cerámicos, por medios mecánicos, incluso limpieza y retirada de escombros a pié de carga y transporte a vertedero.

– Demolición de jardinera.

– Desmontaje de caseta que aloja la depuradora y bombas de la piscina (previo desmontaje y retirada de todos los equipos de depuración, bombas e instalación eléctrica).

– Retirada de dos palmeras hasta vivero, para su posterior plantación.

– Demolición de pavimento perimetral de la piscina comunitaria mediante medios mecánicos, retirada de escombros a pie de carga y transporte mediante camión basculante a vertedero.

– Excavación a cielo abierto en terrenos blandos por medios mecánicos, con extracción de tierras a los bordes para su posterior reutilización, para una superficie aproximada de 110 m2. y una profundidad media de 1,5 m.

COMPACTACIÓN

-Sub-base de explanada de zahorra artificial clasificada, en capas horizontales de 30 cms, compactada al 95 % del Próctor Modificado, con agua y perfilada por medios mecánicos mediante rulo-compactador, medida sobre perfil.

ALBAÑILERÍA

– Reconstrucción de zunchos de hormigón armado HA-25/P/20, tamaño máx. árido 20mm, elaborado en central y con un tamaño inicial considerado de 40 x 40 cms; muros de bloques hormigón con armadura horizontal y vertical con acero B 400 S, relleno con hormigón HA-25/P/20, tamaño máx. 20mm (en zonas donde existan empujes horizontales desde uno de los lados); incluso muros de bloques de hormigón color gris de 40x20x20cm, para revestir, recibidos con mortero de cemento y arena de río 1/6, , incluso p.p. de zunchos, ejecución de encuentros y piezas especiales, rejuntado y limpieza, en antepechos donde no existan empujes horizontales; incluso reconstrucción de jardineras.

Todos estos elementos se revestirán con mortero monocapa, terminación en textura lisa, para paramentos exteriores, sobre enfoscado de mortero impermeabilizante, confiriéndole un aspecto similar al resto de la urbanización. 

– Construcción de cimentación para caseta depuradora de la piscina mediante  cimentación y pared de carga de solera/muro de hormigón armado y fábrica de bloque de hormigón, recibido con mortero de cemento (II-Z/35A) y arena de río 1/6, incluso replanteo, aplomado y recibido de cercos, roturas, humedecido de las piezas y limpieza.  

-Instalación de las tuberías, los filtros de depuración y bombas de impulsión que dan servicio a la piscina comunitaria.

– Construcción de solera ligera de hormigón H-25 de 10 cms. de canto, armada con mallazo de acero de redondo de 4 mm. en retícula de 20 x 20 cms.

-Formación de jardineras.

-Pavimentación de solera de hormigón mediante gres cerámico antideslizante tomado con mortero de cemento.  

-Reposición de palmeras y elementos vegetales de la jardinera longitudinal (situada junto lateral Sur de la parcela), incluso sistema de riego.

En el presente Post se ha pretendido determinar la causa de los problemas constructivos existentes en la zona de esparcimiento de la piscina comunitaria, que originan las siguientes patologías:

asientos diferenciales con cambio de pendientes hacia los imbornales en una zona que afecta a una superficie de 110 m2 aproximadamente,

rotura de piezas de pavimento,

escalones entre las piezas de pavimento (cejas),

rotura de jardinera,

rotura de antepecho perimetral (por asiento de su cimentación), 

La construcción de elementos de obra sobre terreno no natural (compactado) hace que en la fase de proyecto, el Arquitecto deba extremar las precauciones y adoptar las soluciones técnicas que garanticen que los resultados sean óptimos. 

Las técnicas que se debieron emplear para la construcción de la urbanización interior de la parcela sobre una capa de terreno compactado, sin duda alguna no fueron las idóneas, con la aparición de todas y cada una de las patologías descritas en este informe.   Dicha construcción no implica la utilización de ninguna técnica o material de característica especial, aunque sí requiere de una vigilancia en la puesta en obra de los materiales, siendo el elemento fundamental la compactación del terreno sobre el que se construirán los distintos elementos de la urbanización.   

La obtención de un soporte de zahorras convenientemente compactadas tiene un coste ínfimo comparado con el necesario para reparar elementos de obra que ya presenten las patologías propias de asientos diferenciales en su cimentación.   

Del análisis del problema constructivo que se manifiesta por las grietas aparecidas en muchos puntos de la parcela, se puede concluir que las actuaciones propuestas para su subsanación en el presente post y que han sido descritas anteriormente, son suficientes.  

La responsabilidad de cualquiera de los agentes intervinientes en la construcción y del cual se derivada un deficiente funcionamiento de un elemento constructivo o instalación, requiere del análisis del propio proceso edificatorio, para de esta forma averiguar el origen de la toma de decisiones o la ausencia en la adopción de una medida que ha ocasionado como consecuencia dicho daño. Por ello habrá que tener en consideración que la construcción de este conjunto residencial se ha llevado a cabo en fechas relativamente recientes (Certificado de Acta de recepción de edificio terminado emitido en año 2.016), hace presuponer que la redacción del Proyecto de Ejecución por parte del Arquitecto, requirió de la existencia previa de un estudio geotécnico del solar, imprescindible a su vez para que el Organismo de Control Técnico redacte los preceptivos informes, con los cuales la compañía aseguradora emite la correspondiente Póliza Decenal de la Estructura.    

Con carácter general, si con los datos aportados por el estudio geotécnico o por la simple observación del solar (elevado desnivel en la parcela) en el momento del movimiento de tierras, el Arquitecto redactor del Proyecto de Ejecución no hubiera prescrito (en el propio proyecto o en el libro de órdenes) las medidas oportunas para evitar las consecuencias que se derivan de tal circunstancia, éste agente sería en mi opinión el principal responsable de tal defecto constructivo.  

La causa de los daños es de una gran simplicidad y está en la falta de compactación e inexistencia de solera; por tanto decir, que las patologías descritas tienen su génesis en una deficiente compactación de las tierras utilizadas en el relleno de la parcela. Con carácter general, hay que decir que de la observación de la realidad física de este conjunto residencial, se desprende que es responsabilidad del proyectista, de la ejecución material de las obras y de la dirección de obra los problemas descritos; todo ello debido a que las soluciones adoptadas en obra son inadecuadas y han provocado las consecuencias descritas.  

Lo construido en la zona de piscina se aleja de las normas de la buena construcción al carecer dicho pavimento de una solera que transmita al terreno las cargas que recibe y absorba cualquier asiento diferencial de las tierras. La inexistencia de la mencionada solera junto con una gran capa de tierras deficientemente compactadas ha sido la causa de todas u cada una de las patología descritas.

La solución constructiva adoptada en obra es inadecuada y facilita su propia degradación, por lo que se puede afirmar que lo realmente construido puede beneficiar económicamente tanto a la propia empresa promotora del inmueble como a la constructora del mismo, ya que lo realmente ejecutado tiene una deficiente calidad y un menor precio que la solución propuesta como adecuada (adecuada compactación de tierras de relleno y construcción de solera de hormigón); por tanto podría ser responsabilidad de ambos agentes (promotora y constructora) las deficiencias descritas, además del proyectista y de los agentes responsables de la dirección de obra.   Se trata en definitiva de un problema de proyecto, de ejecución material de las obras y de dirección de las mismas.

Quedan por tanto clarificadas las innumerables partidas de obra necesarias para subsanar el problema detectado en este conjunto residencial dentro de unos parámetros de economía y seguridad.

Este Estudio de Arquitectura e Ingeniería es especialista en la redacción de Informes Periciales para que los propietarios de las viviendas puedan exigir sus derechos ante los tribunales de justicia.  Si actualmente su vivienda tiene algún defecto constructivo, no dude en ponerse en contacto con nosotros y le asesoraremos sobre la mejor forma de resolver sus problemas.

Post redactado por el Estudio de Arquitectura e Ingeniería ALONE.

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