La Comunidad Valenciana es un gran foco de atracción de turistas de todo el mundo, es por esto que existe una tendencia al alza hacia la conversión de viviendas tradicionales en viviendas de uso turístico a lo largo de toda la Comunidad Valenciana para su correspondiente explotación económica.

Pero, ¿qué se considera por vivienda turística? Según el Decreto 92/2009 “se consideran viviendas turísticas los inmuebles, cualquiera que sea su tipología, cuyo uso se ceda mediante precio, con habitualidad, en condiciones de inmediata disponibilidad, y con fines turísticos, vacacionales y de ocio”. Estás viviendas se clasifican en tres diferentes categorías: superior, primera y estándar, de acuerdo con sus condiciones de habitabilidad.

Es una cuestión común el conocer qué se necesita para obtener una licencia de uso turístico para una vivienda. Desde la entrada en vigor de la Ley 15/2018, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunidad Valenciana, se ha de acreditar que la vivienda de uso turístico dispone del certificado de compatibilidad urbanística favorable expedido por el Ayuntamiento del municipio en el que se encuentra la vivienda. Este documento acredita que según la ubicación en la que se encuentra la vivienda, se puede desarrollar o no la actividad en cuestión, que en este caso viene a ser el uso turístico de la misma.

El segundo documento a aportar es la cédula de habitabilidad de la vivienda o licencia de ocupación. Este documento exigido para la vivienda de uso turístico lo debe conceder el respectivo Ayuntamiento para lo cual es necesario que un técnico (Arquitecto, Arquitecto Técnico o Ingeniero de Edificación) redacte el correspondiente Certificado Técnico de Habitabilidad, y para su información en nuestra página web (www.ceduladehabitabilidad.online) ofrecemos este servicio de una forma rápida y económica. No dude en contratar su certificado de habitabilidad en nuestra página web para obtener la documentación necesaria requerida para conseguir la autorización del uso turístico de su vivienda.  El certificado de habitabilidad garantiza que la vivienda cumple con la normativa vigente en cuanto a habitabilidad, y se encuentra en plenas condiciones para ser habitada.

Por tanto, el certificado de compatibilidad urbanística  y la cédula de habitabilidad son documentos obligatorios requeridos para obtener la mencionada Licencia de Uso Turístico.

En el caso de que la vivienda en cuestión quiera obtener su clasificación como apartamento turístico rural , su tramitación  se debe ajustar a lo establecido en el art. 32 del Decreto 184/2014, de 31 de octubre, del Consell, regulador del alojamiento turístico rural en el interior de la Comunitat Valenciana.

Pero debemos conocer qué documentos serán necesarios para poder tramitar la declaración responsable de vivienda de uso turístico, así deberá rellenarse un impreso normalizado donde se reflejará entre otras cuestiones que:

– Se ostenta la disponibilidad de la vivienda.

– La vivienda dispone de los requisitos exigidos para su clasificación en la categoría y capacidad comunicada y que tales requisitos se mantendrán mientras dure la actividad.

– La vivienda dispone de la documentación acreditativa que justifica su clasificación en la categoría y capacidad comunicada.

– Dispone del informe municipal de compatibilidad urbanística que permite su uso como vivienda de uso turístico.

También deberá disponerse de la siguiente documentación:

– Licencia de ocupación, esto es, Cédula de Habitabilidad o Declaración Responsable de Segunda Ocupación

– Acreditación de la personalidad física o jurídica del solicitante.

– Seguro de Responsabilidad Civil.

Más abajo le mostramos el Impreso correspondiente a la Declaración Responsable de Vivienda de Uso Turístico en la Comunidad Valenciana. 

En el Estudio de Arquitectura ALONE somos expertos en la tramitación de la correspondiente solicitud ante la Consellería de Turismo de la Generalitat Valenciana de viviendas para uso turístico.  Si lo desea también nos podemos ocupar de la redacción del Certificado Técnico de Habitabilidad necesario para obtener la correspondiente Declaración Responsable de Segunda Ocupación, necesaria para obtener la Licencia de Uso Turístico.

Para contratar nuestros servicios técnicos, solo debe rellenar el formulario situado en la página de contratar con la información indicada.

Si desea obtener más información, acceda a nuestra página web.

En el presente post se mostrará el proceso realizado para valorar las obras necesarias para eliminar barreras arquitectónicas en una zona común de una urbanización de Castellón.

Se trata de suprimir las barreras arquitectónicas que impiden a propietarios de una vivienda acceder a su propiedad y a usar y disfrutar de los elementos comunes, a cuyo fin se determinará sobre el modo de hacer transitable en silla de ruedas, o por persona que utilice andador de cuatro puntos de apoyo, la escalera de acceso a la zona ajardinada de la Comunidad, la escalera de acceso desde la zona ajardinada a la terraza privativa, así como facilitar la accesibilidad a la piscina comunitaria, construyendo o colocando una escalera compuesta de varios escalones y un pasamanos, por la que puedan penetrar y salir los demandantes en totales condiciones de seguridad teniendo en cuenta sus limitaciones de movimientos.

Las obras a valoras se encuentran situadas en un conjunto de viviendas en hilera, dispuestas en dos alturas sobre una parcela con un elevado desnivel entre los extremos Norte y Sur.  

Se trata de un conjunto residencial formada por viviendas en hilera (3 bloques lineales) donde existen viviendas en planta baja y en planta primera.  Todas las viviendas se orientan hacia la dirección Norte, que a pesar de ser la peor orientación en cuanto a captación solar es la que mejor vistas proporciona.

La parcela dispone de la piscina comunitaria mostrada en la fotografía anterior, con un diámetro aproximado de 11 metros, disponiendo de escalerillas metálicas para su acceso. También dispone de amplios jardines dotados de césped, arbustos y palmeras.

Se trata de un conjunto residencial con una antigüedad de aproximadamente 30 años y una calidad constructiva media, con estructura de hormigón y cerramientos de ladrillo cerámico acabado con revestimiento continuo blanco que presenta en algunas zonas inicio de degradación (con algunas fisuras) por efecto principalmente de la humedad de capilaridad.

El acceso a la parcela se realiza desde varias puertas, siendo tres las existentes en el nivel más bajo de la urbanización (zona de piscina),  

En todos los accesos existe un desnivel entre el vial público y la urbanización interior, lo cual imposibilita su uso por personas que deban utilizar silla de ruedas, y dificulta su uso a toda persona que presente alguna minusvalía que suponga una movilidad reducida.  En definitiva se trata de un inmueble que no cumple los mínimos criterios que marca la actual normativa en cuanto a adaptabilidad a las personas con movilidad reducida.

En primer término precisar que la normativa de aplicación a la accesibilidad sería:

Ley 1/1998 de 5 de mayo de la Generalitat Valenciana de Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas, Urbanísticas y de la Comunicación,

Artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal

Ley 8/2013 de Rehabilitación, regeneración y renovación urbana (deroga artículos de la Ley de Propiedad Horizontal)

Decreto39/2004 por el que se desarrolla la Ley 1/1998 de la Generalitat Valenciana en materia de Accesibilidad en la edificación de pública concurrencia y en el medio urbano,

Código Técnico de la Edificación, Documento Básico DB-SUA (Decreto 173/2010).

Si bien toda la normativa expuesta fija en mayor o menor grado las condiciones que deben cumplir los itinerarios accesibles por personas con movilidad reducida, es el Código Técnico de la Edificación el más exigente, así deberemos analizar si le es de aplicación dicha normativa.  En la disposición final primera se dice textualmente:

“Las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los edificios que se aprueban en virtud del presente real decreto y que serán incorporados al Código Técnico de la Edificación en cumplimiento de la disposición final tercera, serán obligatorias, para los edificios nuevos, así como para las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que se realicen en los edificios existentes ….”

Por tanto dichas exigencias técnicas serán de aplicación a las futuras obras a realizar en esta Comunidad de Propietarios, para adecuar un itinerario accesible a los propietarios de la vivienda con problemas de accesibilidad.

Entre las exigencias más importantes relacionadas con esta post estaría la pendiente máxima de las rampas, así tenemos:

para rampas de hasta 3 metros de longitud se admiten pendientes de hasta el 10%, 

para rampas de hasta 6 metros de longitud se admiten pendientes de hasta el 8%, 

para rampas de hasta 9 metros de longitud se admiten pendientes de hasta el 6%, 

Siendo estas pendientes las máximas permitidas, la propia norma establece flexibilidad en su aplicación, así en el apartado “Criterios Generales de Aplicación” y para los casos en los que se puede considerar no viable adecuar las condiciones exigentes de accesibilidad para usuarios de silla de ruedas, dice textualmente:

Es decir explícitamente permite aumentar las pendientes de las rampas hasta el 16% con objeto de adecuar las condiciones de los inmuebles a la movilidad de las personas en silla de ruedas.  En consecuencia las soluciones constructivas reflejadas en el presente artículo tienen en consideración la mencionada flexibilidad, no obstante se intentará cumplir estrictamente dicha normativa en todos aquellos aspectos donde sea posible, por las características dimensionales de los elementos de  este complejo residencial. Será necesario suprimir las barreras arquitectónicas existentes en este inmueble que permitan a los propietarios de la vivienda afectada, el acceso a su propia vivienda y el uso de la piscina comunitaria, para lo cual en primer término se deberán determinar cuáles son las barreras arquitectónicas existentes, así tendremos:

1 – Acceso desde el vial público hasta la zona de jardines del inmueble.

Las dos puertas más cercanas a la vivienda son las existentes en la fachada Norte y en la Fachada Oeste, ambas con un desnivel aproximado de 1,34 metros, por lo que se optará de adecuar la existente en la fachada Oeste al ser esta la que implica obras más sencillas.

El acceso a esta escalera se realiza desde una zona privativa de esta Comunidad de Propietarios donde está la puerta del garaje comunitario.  Ya que el ancho de dicha zona lo permite, será aquí donde se construirá una rampa de doble tramo, con descansillo intermedio para salvar el desnivel existente.

La accesibilidad en esta puerta de la urbanización interior de la parcela se resolverá mediante la construcción de una rampa de dos tramos (con descansillo intermedio) mediante elementos pétreos, por ser estos los que requieren menor mantenimiento sobre todo teniendo en consideración el hecho que esta parcela está expuesta a un ambiente marino, lo cual supone una gran agresividad sobre los elementos metálicos.

A continuación se muestra un croquis de este acceso mediante rampa, que de esta forma ya puede ser utilizado por personas con silla de ruedas.

2 – Rampas interiores en la acera de la zona del jardín

En el interior de la urbanización existen aceras con un ancho de 1,53 metros y con pendientes menores al 4% por lo que su utilización por personas con movilidad reducida está garantizada.  No obstante, también existen dos peldaños en dos puntos concretos de las aceras interiores que imposibilitan su uso por personas en silla de ruedas.

Ambas tabicas tienen una altura de 22 cms., por lo que se resolverán mediante la construcción de sendas rampas con una longitud de 2,20 metros y pendiente del 10% con acabado superficial de gres cerámico antideslizante clase 3.

En el proceso de construcción de la rampa que elimine el peldaño existente junto a la vivienda se desplazará 20 cms. hacia el Oeste, con objeto de mejorar la accesibilidad a la rampa que salva el desnivel entre la zona de jardines interiores de la urbanización y la terraza privativa de esta vivienda.  

3– Rampa entre la acera de la zona del jardín y la terraza privativa de la vivienda “x”.

Recordemos que se trata de suprimir las barreras arquitectónicas que impidan a los propietarios de una vivienda acceder a su propiedad y a usar y disfrutar de los elementos comunes.

El acceso a la vivienda “x” (y la vivienda contigua) se resuelve mediante una escalera con un ancho de 2,30 metros, y 6 tabicas con 96 cms. de altura total.  Destacar el hecho de la existencia en el sótano de este inmueble de ventanas, por lo que deberá resolver el acceso a la terraza de la vivienda “x” mediante una rampa de doble tramo pero de elementos metálicos, con objeto de no tapiar las mencionadas ventanas.       

A continuación se muestra un croquis de este acceso a la terraza privativa de la vivienda “x” mediante rampa, que de esta forma ya puede ser utilizado por personas con silla de ruedas.  

Los dos tramos de rampa tendrán un longitud total de 12 ml. y descansillo intermedio, para salvar un desnivel de 96 cms. lo que supone una pendiente del 8%.  En la actual zona que ocupa la escalera se dispondrá una zona de desembarco donde se podrá inscribir una circunferencia de 1,50 m.

Como se puede apreciar mediante esta rampa también se resuelve el acceso adaptado a la vivienda contigua nº 67.

4– Solución a la accesibilidad a la piscina comunitaria

En la zona Noreste de la parcela existe una piscina comunitaria de geometría circular y radio 11 metros.

El acceso hasta la piscina se realiza a través de las aceras interiores de la urbanización. 

Existe un peldaño descendente entre esta acera y la propia zona de piscina, con un altura de tabica de 13 cms.

También existe un peldaño ascendente entre la playa perimetral de la piscina y la coronación de la misma con una altura de 21 cms.  La existencia de ambos peldaños, uno ascendente y otro descendente dificulta el tránsito por personas con movilidad reducida, por lo que siguiendo el objetivo de la presente post se eliminarán ambos, mediante la colocación de pavimento con un desnivel de 8 cms. con ancho de 4 metros (que ni siquiera tendrá la consideración de rampa al tener una pendiente menor al 4%) entre la acera y la piedra de coronación de la piscina.  Hacia ambos lados se construirán dos pequeñas rampas de pendiente inferior al 4%. 

En la zona de piscina existen igualmente duchas para que los bañistas las utilicen antes de su acceso a la piscina.  

Se encuentran enmarcadas por escalones de 22 cms. de altura lo cual dificulta su utilización por personas con movilidad reducida, y un riesgo de caída para el resto de usuarios de las mismas.   Con objeto de mejorar su accesibilidad se intervendrá sobre estos escalones, de forma que se eliminará al menos uno de los cuatro lados para facilitar su uso.  

Además de las obras descritas en la zona existente entre la acera interior de la urbanización y la piscina y la adecuación de al menos una de las duchas, será necesario construir una escalera en el interior del vaso de la piscina con un ancho de un metro, convenientemente dotada de pasamanos de acero inoxidable.  La disposición ideal es que sea paralela a la piedra de coronación de forma que invada lo menos posible el vaso y permita tener una mayor superficie libre de obstáculos. Dado que el desnivel a salvar es de 182 cms. se dispondrá un descansillo inicial y nueve huellas laterales de 30 cms. con un total de 11 tabicas de 16,5 cms.  

Del estudio de las condiciones de accesibilidad del inmueble se concluye que existen cuatro elementos que son necesarios modificar para posibilitar que los propietarios de la vivienda “x” puedan utilizar su vivienda y la piscina comunitaria. Estos elementos son:

– Construcción de una rampa con elementos pétreos entre el vial público y la zona de jardines interiores de la urbanización,

– Supresión de dos peldaños existentes en las aceras interiores y su sustitución por rampas,

– Construcción de una rampa con elementos metálicos entre la zona de jardines interiores y la terraza privativa de la vivienda “x”

– Adecuación de la zona de piscina mediante la eliminación de dos peldaños y su sustitución por una zona plana con una pequeña pendiente, adecuación de una de la duchas de la piscina y construcción de un escalera interior en la piscina dotada de pasamanos de acero inoxidable. 

La realización de estas obras garantiza que los propietarios de la vivienda “x” podrán acceder desde el vial público hasta su vivienda, así como llegar hasta la zona de playa de la piscina.  La construcción de una escalera interior en el vaso de la piscina dotada con el correspondiente pasamanos garantiza su utilización en unas condiciones óptimas de seguridad, aunque como es fácilmente comprensible no permitirá su uso por personas con silla de ruedas, para lo cual sería imprescindible instalar una grúa de piscina.

Con todo lo especificado se garantiza la accesibilidad a los distintos espacios comunitarios, así como a la propia vivienda de los propietarios de esta vivienda.  Se trata de un problema frecuente en innumerables Comunidades de Propietarios de España, sobre todo cuando las mismas fueron construidas en décadas pasadas.

Este Estudio de Arquitectura e Ingeniería es especialista en la redacción de Informes Periciales para que las personas afectadas por problemas de movilidad puedan exigir sus derechos, y disfruten plenamente de su vivienda y de los espacios comunes de sus inmuebles.  Si este es su caso no dude en ponerse en contacto con nosotros y le asesoraremos sobre la mejor forma de resolver sus problemas de accesibilidad.

Post redactado por el Estudio de Arquitectura e Ingeniería ALONE.

La patología constructiva que describiremos en el siguiente post ha aparecido en la zona de playa perimetral de una piscina comunitaria de una ciudad costera de la provincia de Valencia.

Se trata de un solar con elevada pendiente entre los extremos Norte y Sur, lo cual es fácilmente constatable mediante la observación de la pendiente existente en las Calles que lo circundan.   La acusada pendiente que presenta este solar también se puede deducir del desnivel actual entre el pavimento de la piscina comunitaria y el pavimento de la parcela contigua por su lateral sur. Se comprobó que el desnivel actual entre ambos pavimentos es de 2,00 metros.

En la foto anterior se observa a la derecha nuestra parcela, mientras que a la izquierda se aprecia la parcela vecina que está a una cota muy inferior. 

Se trata de determinar la causa de los problemas constructivos que originan asentamientos diferenciales, roturas de antepechos y jardineras, y roturas en el pavimento de la zona de piscina.

La zona de piscina comunitaria es un área de forma rectangular con una dimensión de 14,00 m. de ancho y 24,35 m. de largo, es decir 260 m2. de superficie (al descontar la propia piscina), donde existe una piscina de forma sensiblemente rectangular con una superficie de 80 m2. (incluye la piedra perimetral de coronación de la piscina), estando la mayor longitud orientada en la dirección  Norte-Sur.

Dicha zona está pavimentada mediante losas de gres cerámico antideslizante tomadas con mortero de cemento. En varios puntos de esta zona perimetral de la piscina se han producido asientos diferenciales en su pavimento, provocando el cambio de las pendientes iniciales que conducían el agua de lluvia o baldeo a los imbornales, y en otros casos la aparición de escalones en el pavimento, lo cual le confiere un carácter peligroso a dicha zona.

Se han medido las cejas existentes en varias zonas pudiendo constatar que van desde los 8 mm. hasta los 35 mm., muy superiores a los 2 mm. que marca como admisible la NTE-RSB.  Como es sabido las Normas Tecnológicas de la Edificación son documentos técnicos cuya aplicación no es obligatoria, aunque sí aconsejable, al proponer soluciones constructivas conservadoras que funcionan correctamente. Por tanto y al tratarse de un revestimiento de suelos exteriores con baldosas cerámicas, esta Norma Tecnológica de la Edificación le es de aplicación.

De las medidas tomadas in situ se puede afirmar que las cejas existentes en el pavimento incumplen ampliamente el máximo establecido en la NTE-RSB. Podría pensarse que los problemas de asentamientos del pavimento afecta solo a la zona comunitaria junto a la piscina, pero no es así, ya que se pudo constatar que las baldosas perimetrales de las propias viviendas de este conjunto residencial tenían los mismos problemas.  Así visitamos una de las viviendas situadas al oeste de la piscina donde pudimos comprobar lo siguiente:

Por tanto se constata la existencia de los mismos problemas que los existentes en el pavimento de la zona de piscina, donde vuelven a aparecer grandes asentamiento y escalones en el pavimento perimetral de las viviendas.  En otra de las viviendas situada junto a la piscina en su lateral sur-este se constató el mismo problema. Merece destacarse el hecho que la distancia entre las patologías observadas en las dos viviendas inspeccionadas es de aproximadamente 25 metros.

Estos asentamientos en el pavimento también aparecen en varios puntos de la valla perimetral de la zona de piscina.

Se observa como el pavimento ha sufrido un movimiento descendente de forma que ahora existen 12 mm. entre el mismo y el azulejo que servía de rodapié decorativo. Inspeccionando la zona de esparcimiento de la piscina se comprobó la existencia de varias piezas del pavimento roto, las cuales debido a su rigidez no han podido soportar los esfuerzos de flexión a las que han sido sometidas. 

Con objeto de comprobar cuál era el material que existía debajo del pavimento se decidió realizar tres catas lo suficientemente alejadas entre sí.  

En primer lugar se procedió eliminar el acabado superficial construido con baldosas cerámicas, mediante medios manuales.

Se comprueba que debajo del pavimento existe una capa de mortero de cemento de aproximadamente 35 mm., y debajo existen tierras con un escaso grado de compactación.

En las dos catas restantes se actuó de igual forma donde se pudo corroborar los mismos resultados que los obtenidos en las primera cata.  

Se volvió a constatar que debajo del pavimento solo existía una capa de mortero de cemento de 40 mm., y debajo una capa de tierras de profundidad indeterminada, que tenía un reducido nivel de compactación.

En la tercera cata se obtuvieron unos datos similares a los descubiertos en las catas anteriores, con una capa de mortero de cemento de 30 mm.

Por tanto en las tres catas realizadas se comprueba que debajo del pavimento de gres solo existe una capa de mortero de cemento  con un ancho medio de 35 mm., y debajo está una capa de tierras con escaso nivel de compactación, al desmenuzarse fácilmente con el simple contacto con el cincel.  Se comprueba por tanto que entre el pavimento y el terreno no existe ningún tipo de solera ligera de hormigón, lo cual se aparta de las normas de la buena construcción.

Es la práctica habitual en la construcción que debajo de cualquier pavimento exterior se disponga de una solera de canto mínimo 10 cms. que transmita y distribuya las cargas que recibe el pavimento al suelo, evitando la aparición de asientos diferenciales, cejas y  rotura de baldosas en el pavimento. También resulta común y conveniente dotar a esta solera de un armado electrosoldado mediante mallazo de acero, pero lo realmente puesto en obra en nuestro caso carece de dicha solera de hormigón armado, lo cual junto con una inadecuada compactación del terreno ha propiciado la aparición de las patologías descritas.

CAUSAS DE LOS DAÑOS

Las causas de las patologías expuestas tienen un nexo común. Todos estos daños tienen como causa común el progresivo asentamiento de la tierra utilizada para salvar el desnivel natural del solar, junto con la inexistencia de una solera de hormigón que distribuya correctamente las cargas al terreno y permita absorber cualquier asiento diferencial del mismo.

Una deficiente compactación de la tierra durante la obra produce a lo largo del tiempo un asentamiento progresivo y una disminución de la cota inicial, que afecta irremediablemente a todos los elementos (cimentaciones, soleras, antepechos, etc.) que existan encima.   

Se da la circunstancia de que la pendiente natural del solar (apreciable actualmente en los solares contiguos por su lateral sur),  indica un desnivel mayor cuanto más nos situemos hacia ese linde, lo cual corrobora la causa en el origen de todas las patologías descritas.  En toda la zona norte del solar (tanto en la zona de piscina, como en las propias viviendas), no aparece ninguna patología derivada de asientos diferenciales en el terreno, lo cual es lógico si tenemos en cuenta que en dicha zona la cantidad de capa de relleno utilizada es inexistente o de una cuantía muy inferior al resto de zonas del solar, donde sí han aparecido innumerables daños.  

REPARACIÓN

El ámbito de la intervención para subsanar las deficiencias aparecidas, coincide con aproximadamente un tercio de la mitad sur del la zona de esparcimiento de la piscina, no siendo necesario realizar ninguna obra en la zona norte del mismo, ya que en dicha zona no existe ningún problema de los descritos anteriormente.  

Será en el correspondiente “Proyecto Básico y de Ejecución de Reparación de daños en la urbanización interior”  donde se definirá pormenorizadamente las partidas de obra a realizar y su ámbito de aplicación, con la disposición de medidas de seguridad necesarias para la realización de los trabajos, máxime cuando dichas obras se realizarán en una parcela actualmente habitada, lo cual hace necesario la adopción de medidas extraordinarias que garanticen la seguridad tanto para los trabajadores de la obra como para los ocupantes y usuarios de las viviendas.  La reparación de este conjunto residencial abarcará las siguientes partidas de obra:

DEMOLICIÓN

– Demolición de la cimentación (zuncho de hormigón) y antepechos de bloques de hormigón o cerámicos, por medios mecánicos, incluso limpieza y retirada de escombros a pié de carga y transporte a vertedero.

– Demolición de jardinera.

– Desmontaje de caseta que aloja la depuradora y bombas de la piscina (previo desmontaje y retirada de todos los equipos de depuración, bombas e instalación eléctrica).

– Retirada de dos palmeras hasta vivero, para su posterior plantación.

– Demolición de pavimento perimetral de la piscina comunitaria mediante medios mecánicos, retirada de escombros a pie de carga y transporte mediante camión basculante a vertedero.

– Excavación a cielo abierto en terrenos blandos por medios mecánicos, con extracción de tierras a los bordes para su posterior reutilización, para una superficie aproximada de 110 m2. y una profundidad media de 1,5 m.

COMPACTACIÓN

-Sub-base de explanada de zahorra artificial clasificada, en capas horizontales de 30 cms, compactada al 95 % del Próctor Modificado, con agua y perfilada por medios mecánicos mediante rulo-compactador, medida sobre perfil.

ALBAÑILERÍA

– Reconstrucción de zunchos de hormigón armado HA-25/P/20, tamaño máx. árido 20mm, elaborado en central y con un tamaño inicial considerado de 40 x 40 cms; muros de bloques hormigón con armadura horizontal y vertical con acero B 400 S, relleno con hormigón HA-25/P/20, tamaño máx. 20mm (en zonas donde existan empujes horizontales desde uno de los lados); incluso muros de bloques de hormigón color gris de 40x20x20cm, para revestir, recibidos con mortero de cemento y arena de río 1/6, , incluso p.p. de zunchos, ejecución de encuentros y piezas especiales, rejuntado y limpieza, en antepechos donde no existan empujes horizontales; incluso reconstrucción de jardineras.

Todos estos elementos se revestirán con mortero monocapa, terminación en textura lisa, para paramentos exteriores, sobre enfoscado de mortero impermeabilizante, confiriéndole un aspecto similar al resto de la urbanización. 

– Construcción de cimentación para caseta depuradora de la piscina mediante  cimentación y pared de carga de solera/muro de hormigón armado y fábrica de bloque de hormigón, recibido con mortero de cemento (II-Z/35A) y arena de río 1/6, incluso replanteo, aplomado y recibido de cercos, roturas, humedecido de las piezas y limpieza.  

-Instalación de las tuberías, los filtros de depuración y bombas de impulsión que dan servicio a la piscina comunitaria.

– Construcción de solera ligera de hormigón H-25 de 10 cms. de canto, armada con mallazo de acero de redondo de 4 mm. en retícula de 20 x 20 cms.

-Formación de jardineras.

-Pavimentación de solera de hormigón mediante gres cerámico antideslizante tomado con mortero de cemento.  

-Reposición de palmeras y elementos vegetales de la jardinera longitudinal (situada junto lateral Sur de la parcela), incluso sistema de riego.

En el presente Post se ha pretendido determinar la causa de los problemas constructivos existentes en la zona de esparcimiento de la piscina comunitaria, que originan las siguientes patologías:

asientos diferenciales con cambio de pendientes hacia los imbornales en una zona que afecta a una superficie de 110 m2 aproximadamente,

rotura de piezas de pavimento,

escalones entre las piezas de pavimento (cejas),

rotura de jardinera,

rotura de antepecho perimetral (por asiento de su cimentación), 

La construcción de elementos de obra sobre terreno no natural (compactado) hace que en la fase de proyecto, el Arquitecto deba extremar las precauciones y adoptar las soluciones técnicas que garanticen que los resultados sean óptimos. 

Las técnicas que se debieron emplear para la construcción de la urbanización interior de la parcela sobre una capa de terreno compactado, sin duda alguna no fueron las idóneas, con la aparición de todas y cada una de las patologías descritas en este informe.   Dicha construcción no implica la utilización de ninguna técnica o material de característica especial, aunque sí requiere de una vigilancia en la puesta en obra de los materiales, siendo el elemento fundamental la compactación del terreno sobre el que se construirán los distintos elementos de la urbanización.   

La obtención de un soporte de zahorras convenientemente compactadas tiene un coste ínfimo comparado con el necesario para reparar elementos de obra que ya presenten las patologías propias de asientos diferenciales en su cimentación.   

Del análisis del problema constructivo que se manifiesta por las grietas aparecidas en muchos puntos de la parcela, se puede concluir que las actuaciones propuestas para su subsanación en el presente post y que han sido descritas anteriormente, son suficientes.  

La responsabilidad de cualquiera de los agentes intervinientes en la construcción y del cual se derivada un deficiente funcionamiento de un elemento constructivo o instalación, requiere del análisis del propio proceso edificatorio, para de esta forma averiguar el origen de la toma de decisiones o la ausencia en la adopción de una medida que ha ocasionado como consecuencia dicho daño. Por ello habrá que tener en consideración que la construcción de este conjunto residencial se ha llevado a cabo en fechas relativamente recientes (Certificado de Acta de recepción de edificio terminado emitido en año 2.016), hace presuponer que la redacción del Proyecto de Ejecución por parte del Arquitecto, requirió de la existencia previa de un estudio geotécnico del solar, imprescindible a su vez para que el Organismo de Control Técnico redacte los preceptivos informes, con los cuales la compañía aseguradora emite la correspondiente Póliza Decenal de la Estructura.    

Con carácter general, si con los datos aportados por el estudio geotécnico o por la simple observación del solar (elevado desnivel en la parcela) en el momento del movimiento de tierras, el Arquitecto redactor del Proyecto de Ejecución no hubiera prescrito (en el propio proyecto o en el libro de órdenes) las medidas oportunas para evitar las consecuencias que se derivan de tal circunstancia, éste agente sería en mi opinión el principal responsable de tal defecto constructivo.  

La causa de los daños es de una gran simplicidad y está en la falta de compactación e inexistencia de solera; por tanto decir, que las patologías descritas tienen su génesis en una deficiente compactación de las tierras utilizadas en el relleno de la parcela. Con carácter general, hay que decir que de la observación de la realidad física de este conjunto residencial, se desprende que es responsabilidad del proyectista, de la ejecución material de las obras y de la dirección de obra los problemas descritos; todo ello debido a que las soluciones adoptadas en obra son inadecuadas y han provocado las consecuencias descritas.  

Lo construido en la zona de piscina se aleja de las normas de la buena construcción al carecer dicho pavimento de una solera que transmita al terreno las cargas que recibe y absorba cualquier asiento diferencial de las tierras. La inexistencia de la mencionada solera junto con una gran capa de tierras deficientemente compactadas ha sido la causa de todas u cada una de las patología descritas.

La solución constructiva adoptada en obra es inadecuada y facilita su propia degradación, por lo que se puede afirmar que lo realmente construido puede beneficiar económicamente tanto a la propia empresa promotora del inmueble como a la constructora del mismo, ya que lo realmente ejecutado tiene una deficiente calidad y un menor precio que la solución propuesta como adecuada (adecuada compactación de tierras de relleno y construcción de solera de hormigón); por tanto podría ser responsabilidad de ambos agentes (promotora y constructora) las deficiencias descritas, además del proyectista y de los agentes responsables de la dirección de obra.   Se trata en definitiva de un problema de proyecto, de ejecución material de las obras y de dirección de las mismas.

Quedan por tanto clarificadas las innumerables partidas de obra necesarias para subsanar el problema detectado en este conjunto residencial dentro de unos parámetros de economía y seguridad.

Este Estudio de Arquitectura e Ingeniería es especialista en la redacción de Informes Periciales para que los propietarios de las viviendas puedan exigir sus derechos ante los tribunales de justicia.  Si actualmente su vivienda tiene algún defecto constructivo, no dude en ponerse en contacto con nosotros y le asesoraremos sobre la mejor forma de resolver sus problemas.

Post redactado por el Estudio de Arquitectura e Ingeniería ALONE.